購買土地環節(jie)稅務常見問題

一、所得稅交納(na)疑難問(wen)題(ti)

土地出讓在項(xiang)目公司推行差值扣減的標準是啥？

回應：依據《財(cai)政部(bu)、國家(jia)稅務總(zong)局關(guan)于明(ming)確金融、房(fang)地(di)(di)產開(kai)發、教(jiao)育輔助服務等增(zeng)值稅政策的通(tong)知》（稅務總(zong)局【2016】140號）第八(ba)條要求：房(fang)產開(kai)發公司(si)（包(bao)含好幾個房(fang)地(di)(di)產開(kai)發商構(gou)成的聯合）轉(zhuan)讓(rang)土地(di)(di)資源向政府(fu)機(ji)構(gou)付款(kuan)土地(di)(di)資源合同款(kuan)后，開(kai)設項目(mu)公司(si)對該轉(zhuan)讓(rang)土地(di)(di)資源開(kai)展(zhan)開(kai)發設計，另外合乎以下(xia)標準的，能夠 項目(mu)公司(si)按照規定扣減(jian)房(fang)產開(kai)發公司(si)向政府(fu)機(ji)構(gou)付款(kuan)的土地(di)(di)資源合同款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司、政府機構三方簽署變更協議或補充合同，將土地資源買受人變動為項目公司；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項目公司(si)的所有(you)股份由轉讓土地資源(yuan)的房產開發公司(si)擁(yong)有(you)。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)：依據(ju)《財政部(bu)、國(guo)家稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)局(ju)關(guan)于(yu)明確金(jin)融、房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、教育輔助(zhu)服務(wu)(wu)等(deng)(deng)增值稅(shui)政策的通知》（稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)局(ju)【2016】140號(hao)(hao)）《營(ying)業(ye)稅(shui)改征增值稅(shui)試(shi)點(dian)有(you)關(guan)事(shi)項的規定》（稅(shui)務(wu)(wu)總(zong)局(ju)〔2016〕36號(hao)(hao)）第(di)(di)一(yi)條第(di)(di)（三）項第(di)(di)10點(dian)中“向政府機構付(fu)款的土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)合同款”，包含土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)買受人向政府機構付(fu)款的征收(shou)土(tu)地(di)(di)和房(fang)屋拆遷(qian)補償(chang)花(hua)(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)、土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)早期(qi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)設(she)(she)(she)計(ji)花(hua)(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)和土(tu)地(di)(di)交易盈利等(deng)(deng)。土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)早期(qi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)設(she)(she)(she)計(ji)花(hua)(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)為政府部(bu)門(men)在征用(yong)土(tu)地(di)(di)、拆遷(qian)補償(chang)安置賠(pei)(pei)償(chang)、“三通一(yi)平”或“七(qi)通一(yi)平”等(deng)(deng)將土(tu)地(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)由生(sheng)地(di)(di)黃變動為熟地(di)(di)黃全過程中產生(sheng)的花(hua)(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)，實際包含地(di)(di)貌(mao)勘察(cha)費(fei)(fei)(fei)(fei)、征收(shou)土(tu)地(di)(di)賠(pei)(pei)償(chang)非(fei)、附屬物賠(pei)(pei)償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)（動遷(qian)賠(pei)(pei)償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)）、林(lin)地(di)(di)類賠(pei)(pei)償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)、山林(lin)植物群落修復(fu)費(fei)(fei)(fei)(fei)、林(lin)地(di)(di)類愿(yuan)意應(ying)用(yong)采伐費(fei)(fei)(fei)(fei)、應(ying)用(yong)林(lin)地(di)(di)類擔保費(fei)(fei)(fei)(fei)、耕地(di)(di)占用(yong)稅(shui)、基(ji)礎設(she)(she)(she)施建(jian)設(she)(she)(she)配(pei)(pei)套費(fei)(fei)(fei)(fei)、公(gong)用(yong)事(shi)業(ye)基(ji)本建(jian)設(she)(she)(she)配(pei)(pei)套費(fei)(fei)(fei)(fei)、住宅小(xiao)區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)設(she)(she)(she)計(ji)配(pei)(pei)套費(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)(deng)。

二、合同印花稅(shui)交納疑(yi)難問題

呼市財務管理房產投資公司、項目公司、土地資源單位簽署土地資源選購行為主體合同補充協議，是不是再度交納合同印花稅？

回應：購地合同(tong)補充協(xie)議(yi)(yi)系三方對(dui)原土地交(jiao)(jiao)易(yi)合同(tong)主體的(de)變(bian)更(geng)協(xie)議(yi)(yi)，不(bu)屬于再度(du)簽署土地交(jiao)(jiao)易(yi)合同(tong)書，不(bu)用再度(du)交(jiao)(jiao)納合同(tong)印花(hua)稅(shui)。

合(he)同印花(hua)稅的交納行為主體是房產(chan)投資公司(si)還是項目公司(si)？

回應：根(gen)據《中華人(ren)民國(guo)和國(guo)印(yin)花稅暫行(xing)條例(li)》第七(qi)條要求：應納稅憑證理(li)應于(yu)書立或是堅振時貼花紙。該條文要求合(he)同印(yin)花稅交納應是與土(tu)地(di)單位簽(qian)署土(tu)地(di)交易合(he)同書的行(xing)為主體為標準。

三、土(tu)地稅交納疑難問題(ti)

以轉讓或分享方法(fa)有償服務獲得土(tu)(tu)地(di)使用權(quan)證(zheng)的(de)，土(tu)(tu)地(di)稅(shui)交納(na)的(de)算(suan)起點如何確定？

回應(ying)：根據稅務(wu)總局(ju)【2006】186號(hao)要求(qiu)，以(yi)轉(zhuan)讓或出讓方法有償服務(wu)獲得土(tu)地(di)(di)使用權證的，應(ying)由(you)購買方從土(tu)地(di)(di)資源轉(zhuan)讓協(xie)議承諾交(jiao)貨(huo)土(tu)地(di)(di)資源時(shi)間的下(xia)月起交(jiao)納(na)城區土(tu)地(di)(di)稅；轉(zhuan)讓協(xie)議未承諾交(jiao)貨(huo)土(tu)地(di)(di)資源時(shi)間的，由(you)購買方從合(he)同簽訂的下(xia)月起交(jiao)納(na)城區土(tu)地(di)(di)稅。

若土(tu)地(di)交(jiao)(jiao)易合同書中沒有承諾交(jiao)(jiao)地(di)時間，怎樣交(jiao)(jiao)納土(tu)地(di)稅？

回(hui)應(ying)：依(yi)據(ju)稅務總局【2008】年152號要求，經營者因房(fang)地產、土(tu)地資(zi)源(yuan)的(de)商品或支配(pei)權情況(kuang)產生變化而依(yi)規(gui)停止房(fang)地產稅、城區土(tu)地稅繳稅責(ze)任(ren)的(de)，其(qi)應(ying)繳稅金(jin)的(de)測算應(ying)截(jie)至房(fang)地產、土(tu)地資(zi)源(yuan)的(de)商品或支配(pei)權情況(kuang)產生變化的(de)當月底。

房產公司(si)開發設計商(shang)業用地的土(tu)地稅何(he)時終止(zhi)交納(na)？

回應(ying)：現階段暫沒有(you)確立的(de)文檔要求，在操(cao)作過程中，全國各地(di)(di)稅務局(ju)終止征繳房產公(gong)司(si)開發設計商業(ye)用地(di)(di)的(de)土地(di)(di)稅分三種：

開發設計新項(xiang)目(mu)獲(huo)得預(yu)售證，全(quan)部新項(xiang)目(mu)商業用(yong)地即(ji)停征土地稅。

依據業主辦出土地使(shi)用(yong)證的總(zong)面(mian)積(ji)終止征繳相對總(zong)面(mian)積(ji)的土地稅。

依據(ju)簽合同的市場銷售總面(mian)積(ji)占(zhan)(zhan)所有(you)可售總建(jian)筑面(mian)積(ji)的占(zhan)(zhan)比平攤(tan)出(chu)已市場銷售的土地面(mian)積(ji)，終止(zhi)征繳相(xiang)匹配(pei)總面(mian)積(ji)的土地稅。

未辦(ban)(ban)運(yun)轉辦(ban)(ban)理手續的集體土地，由(you)誰交土地稅？

回應(ying)：根據《財政部.國(guo)際稅務總局關(guan)于集體(ti)(ti)(ti)土(tu)地城(cheng)鎮使用(yong)(yong)稅有關(guan)政策的(de)通知》（稅務總局【2006】56號要求：城(cheng)鄉(xiang)土(tu)地稅繳稅范疇內具(ju)(ju)體(ti)(ti)(ti)使用(yong)(yong)稅全民所有土(tu)地、但未(wei)辦土(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)證運轉辦理手續的(de)，由(you)具(ju)(ju)體(ti)(ti)(ti)應(ying)用(yong)(yong)集體(ti)(ti)(ti)用(yong)(yong)地的(de)企業和本人按照(zhao)規(gui)定交(jiao)納城(cheng)區土(tu)地稅。

四(si)、房產(chan)契稅(shui)交納(na)疑(yi)難問題

土(tu)地(di)資源轉性合(he)同(tong)書是不(bu)是繳房(fang)產契稅？

回應(ying)：依(yi)據(ju)國稅(shui)(shui)發【2008】662號(hao)：“依(yi)據(ju)現行(xing)標準房產(chan)契(qi)稅(shui)(shui)現行(xing)政策要求，對經(jing)營(ying)者(zhe)因更(geng)改用(yong)地性質(zhi)而簽(qian)署土(tu)地使(shi)用(yong)權(quan)證轉(zhuan)讓合同(tong)變更(geng)協議(yi)書或再次簽(qian)署土(tu)地使(shi)用(yong)權(quan)證轉(zhuan)讓合同(tong)書的，應(ying)征繳房產(chan)契(qi)稅(shui)(shui)。計(ji)稅(shui)(shui)基礎為因更(geng)改用(yong)地性質(zhi)應(ying)補交(jiao)(jiao)的土(tu)地資(zi)源(yuan)收益金及應(ying)補交(jiao)(jiao)政府部(bu)門的其它雜費。”，因此土(tu)地資(zi)源(yuan)轉(zhuan)性合同(tong)書應(ying)征繳房產(chan)契(qi)稅(shui)(shui)。